관리지역 세분화 제2의 그린벨트 되나?

기획…관리지역 세분화 제2의 그린벨트 되나?

나주시 도시관리계획 계획·생산·보전지역으로 세분화

보전지역 남평 주민들 “재산권 침해하는 제2의 그린벨트” 반발

나주시 “상위법에 따른 시행일뿐, 집단취락지구 지정만이 해법”

2003년 1월 1일자로 국토이용관리법이 국토계획법으로 개정되면서 기존의 관리지역을 계획관리지역·생산관리지역·보전관리지역으로 세분화해 지난 4월 3일 도시관리계획(관리지역 세분)이 결정됐다.

이는 난개발 문제가 대두되면서 관리지역을 보전지역과 개발가능지역으로 구분해 무분별한 개발을 방지하고 환경을 보호하기 위한 목적으로 개정된 법이다. 하지만 이에 따른 주민들의 반발이 만만치 않다. 결국 관리지역이 제2의 그린벨트 논란을 낳고 있다. 어떤 부분이 논란이 되는지 살펴본다. <편집자주>

 

◇ 지역관리세분화정책으로 인해 재산권 침해를 주장하는 나주시 남평읍 봉산마을 전경

 

도시관리계획 남평 주민들 ‘뿔났다’

최근 남평읍 일부 주민들이 나주시 도시관리계획에 크게 반발하고 있다. 나주시 도시관리지역 세분화에 따라 일부 지역이 보존지역으로 묶이면서 재산권 행사에 막대한 지장을 입게 됐다는 주장이다.

주민 강 모(66·남평읍)씨는 "현재 전원주택을 짓고 있는데 보존생산지역으로 변경되면서 입주하려던 다른 지역 사람들이 계약해지를 요구하고 있는 상황"이라며 "수백 년 전에 생성된 마을조차 보전관리지역으로 묶여 주민들이 피해를 보고 있다"고 말했다.

또 다른 주민 정 모(48·남평읍)씨는 “보전관리지역으로 묶이면서 땅값이 절반으로 떨어지게 됐다“며 "최소한 주민들이 살고 있는 마을만큼은 보전관리지역을 해지해야 되지 않겠느냐?"며 목소리를 높이고 있다.

현재 보전관리지역으로 변경된 남평 주민들은 탄원·진정서를 받아 국민권익위원회와 전라남도, 나주시 등에 제출할 예정이다.

이같은 상황에 대해 나주시 관계자는 “용역을 맡기고 완료된 용역 결과물을 전남도에 입안했던 도시관리지역 세분화와 많은 차이가 있다"고 밝히며 ”논란이 되고 있는 남평읍 일대를 계획관리지역으로 입안했지만 전남도에서 산림청과 환경청 등과 협의해 보존관리지역으로 지정한 것"이라고 설명하고 있다.

이 관계자는 “이로 인해 주민들이 재산상의 침해를 당하는 것은 사실이지만 관리지역 세분화는 법에 따라 전남도에서 변경결정고시를 하는 사안이라 시에서는 아무런 권한이 없다”고 밝히고 있다.

관리지역은 한번 고시공고를 하게 되면 5년 이내에는 바꿀 수 없게 돼 있어 방법이 없다는 것이다. 다만, 해결책이라면 관리지역을 집단취락지구로 지정해 행위제한을 덜 받게 하는 방법이 있지만 이 또한 조건이 까다로워 녹록치 않은 형편이다.

<표1> 남평읍 관리지역 세분 현황

구분	기정(입안) (㎢)	변경 (㎢)	결정면적 (㎢)	비율 (%)
계	21.392	(감)0.002	21.390	100.0
계획관리지역	6.945	(감)2.038	4.907	22.9
생산관리지역	0.193	(증)0.236	0.429	2.0
보전관리지역	14.254	(증)1.8	16.054	75.1

논란 지핀 도시관리계획 관리지역 세분화란?

도서관리지역 세분화는 기존에 국토이용관리법에 의거해 종전의 준도시지역과 준농림지역을 세분화하는 것을 말한다. 국토계획법 개정 전의 법에 따라 난개발로 문제가 되었던 관리지역을 토지 적성평가의 기초조사를 통해 계획관리지역과 생산관리지역, 보전관리지역으로 세분화했다.

논란이 되고 있는 ▲보전관리 지역은 환경, 산림, 수질오염, 녹지 공간 확보 등 생태계 보전 등을 위해 보전이 필요하지만, 용도지역과의 관계를 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정해 관리하기 곤란한 지역과 장래에 보전산지나 자연환경보전으로 변경할 필요가 있는 지역을 보전관리 지역으로 지정하게 돼 있다.

▲생산관리지역은 농업·임업·어업 등을 위해 관리가 필요하지만, 주변의 용도지역과 관계를 고려해 농림지역으로 지정해 관리하기가 곤란한 지역과 장래에 농업진흥지역이나 농림지역으로 변경할 필요가 있는 지역을 생산관리 지역으로 지정하게 돼 있다.

마지막으로 ▲계획관리지역은 도시지역으로 편입이 예상되는 지역과 자연환경을 고려해 제한적인 이용과 개발을 하려는 지역으로 계획적이고 체계적인 관리가 필요한 지역과 관리지역중에서 기반시설이 갖추어져 있어 개발의 압력을 많이 받는 지역과 이로 인해 난개발이 예상되는 지역을 계획 관리지역으로 지정하게 돼 있다. 

관리지역 세분화는 어떻게 이뤄졌나?

관리지역을 세분화하기에 앞서 용도지역으로 구분되는 일단의 토지의 면적은 3만㎡ 이상 되도록 해야 하며 다만, 기존의 관리지역 면적이 3만㎡ 이하인 경우에는 1만㎡ 이상으로 할 수 있다. 1만㎡ 미만인 경우에는 토지의 특성에 따라 인근의 토지와 용도지역을 같게 하고, 보전할 필요가 있는 토지는 용도지구 등으로 지정하여 특성을 보전하도록 명시돼 있다. 또한 관리지역 내에 타용도지역이 소규모(1만㎡ 이하)로 산재되어 용도지역의 정형화와 토지이용의 효율성에 저해된다고 판단되는 경우에는 관리지역에 편입해 세분하도록 돼 있다.

관리지역의 세분은 토지적성평가 결과 5등급으로 세분된 해당 지역의 필지와 면적분포를 고려해 세분하게 돼 있다.

1,2등급 토지는 보전관리지역이나 생산관리지역으로 4,5등급 토지는 계획관리지역으로 편입하게 돼 있으며 3등급 토지는 도시기본계획 또는 지역별 개발수요를 고려해 보전관리지역이나 생산관리지역, 계획관리지역으로 편입하게 돼있다.

 

<표2> 나주시 관리지역 세분 현황

구분	기정(입안) (㎢)	변경 (㎢)	결정면적 (㎢)	비율 (%)
계	175.263	(감)0.693	174.569	100.0
계획관리지역	66.014	(감)15.720	50.294	28.9
생산관리지역	7.996	(증)19.745	27.741	15.9
보전관리지역	101.253	(증)4.719	96.534	55.2

 

관리지역에서의 행위제한 범위는?

계획관리지역은 대지건물 비율(건폐율) 40% 이하, 용적률 100% 이하 규모로 건축할 수 있다. 아파트를 제외한 단독주택이나, 공동주택, 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설(단란주점 제외)이 들어설 수 있으며 운동시설과 숙박시설(바닥면적 660㎡, 3층 이하), 위험물저장 처리장과 분뇨 쓰레기 처리장 건립이 가능하며 개발행위 허가면적은 3만㎡ 면적으로 법과 조례에 명시돼 있다. 

생산관리지역은 대지건물 비율 20% 이하, 용적률 80% 이하 규모로 건축할 수 있으며 4층 이하의 건축물 건립이 가능하고 제1종 근린생활시설(휴게음식점, 제과점제외)과 제2종 근린생활시설(일반음식점, 단란주점 등 제외), 교육연구시설(초·중·고등학교, 교육원)을 지을 수 있으며 위험물저장 처리장과 분뇨쓰레기처리장 건립이 가능하고 개발행위 허가면적은 3만㎡ 면적으로 법과 조례에 명시돼 있다.

보전관리지역은 대지건물 비율 20% 이하, 용적률 80% 이하 규모로 건축할 수 있으며 4층 이하의 건축물 건립이 가능하다. 또한 단독주택은 지을 수 있으나 공동주택은 불가능하게 돼 있으며 제1종 근린생활시설(휴게음식점, 제과점 제외), 제2종 근린생활시설(일반음식점, 단란주점 등 제외)이 가능하며, 초·중·고등학교만 입지만 가능하고 운동시설이나 숙박시설은 들어설 수 없게 돼 있고 분뇨쓰레기처리장도 입지가 불가능하다. 

보전지역 주민들 피해 덜 받을 방법은?

관리지역 세분화가 고시·공고된 현재로서는 보전지역을 계획관리지역으로 변경하기는 사실상 어렵다. 이는 조례가 아닌 국토계획법에서 지정한 법을 토대로 산림청과 환경청 등이 토지적성평가를 토대로 확정해 전남도 도시계획위원회에서 심의해 전남도에서 결정승인을 하게 돼 있기 때문에 시는 권한이 없다.

보전지역주민들의 재산권 침해를 덜 받을 수 있게 하는 방법으로는 집단취락지구로 지정하는게 현재로서는 그나마 제약을 덜 받을 수 있는 방법이다.

10가구 이상 주거하는 마을을 집단취락지구로 지정해 도시관리계획안에 보전지역을 포함시키는 방법이다.

집단취락지구로 지정되면 보전관리지역에서 건폐율 20%가 60%로 상향되고 연접개발제한 적용을 받지 않아 보전관리지역보다는 행위제한을 덜 받게 돼 있다.

도시과 관계자는 “내년 도시관리계획 수립할 때 보전지역으로 묶인 마을을 집단취락지구로 우선 지정해 주민들에게 피해를 덜 가도록 최선의 노력을 다 하겠다”고 밝혔다.

 

시민의 재산권 보호는 누가?

관리지역 세분화로 불특정 다수가 재산권 행사에 있어 피해를 보게 됐다. 기존의 땅값보다 현저하게 떨어질 것은 불 보듯 뻔하다.

시민의 재산권을 보호하는 집행부의 행정편의적인 자세가 주민들의 분노를 불러왔다는 목소리가 여기저기서 터져 나왔다.

이 모(50·남평읍)씨는 “시민의 재산권을 보호해야 할 나주시가 보호 의무를 저버리는 행위”라며 “그린벨트도 주민이 사는 곳은 풀어주는데 이는 그린벨트보다 더 한 것”이라며 비판했다.   

나주시는 법적절차에 따라 이같은 도시관리계획안을 지난해 5월과 10월 두 차례에 걸쳐 일간신문(전남매일·호남신문) 2곳에 공고하고 주민들에게도 열람을 한 것으로 알려졌다.

절차상 법적인 문제는 없지만 이는 시민의 재산권과 밀접한 관계를 가지고 있어 최소한의 주민설명회를 개최했어야 했다는 지적이 일고 있다.

/ 나주뉴스 박선옥 기자

 

<그림> 나주시 관리지역 세분 지역현황